“부동산 경기 침체 속 공사비 상승”...위기관리 능력 있는 시공사가 해법

        조합을 해산하며 결산했더니 공사비가 450억원 절감된 재개발 현장이 있는가 하면 7억원이라는 거액의 개별 분담금 때문에 재건축 참가를 망설여야 하는 곳도 있다. ‘아파트 국가’라 불리는 대한민국의 부동산 시장에서 가장 큰 역할을 하는 도시정비사업 현장에서 최근 실제로 일어나고 있는 일들이다.   한국과 미국의 금리차가 1.5%p에 이르게 되면서 전반적인 경기침체에 대한 우려가 더 커지며 조금씩 회생의 조짐을 보이고 있던 부동산 시장도 긴장하는 분위기. 게다가 올해 공공주택 공시가가 18% 정도 하락하는 역대 최저치를 보이면서 이에 대한 해석도 분분하다. 주택 소유자의 입장에서 보자면 세금하락은 좋지만, 집값이 계속 하락한다면 지금 있는 집 처리는 물론 새 아파트를 분양 받더라도 투자효과를 보기는 어렵기 때문에 걱정도 많다.   이처럼 국내외적 환경 때문에 아파트 건설 경기가 안정적이지 못한 상황 속에서 도심재생사업들이 진행되고 있어 건설사들의 시공능력 못지 않게 위기관리 능력이 중요해지고 있다. 특히 사업비의 상승은 건설사의 현명하고 적극적인 역할이 없으면 해결할 수 없는 부분으로 꼽힌다.   부동산 전문가들은 “아파트값 하락과 건설경기 침체, 외부적 요인으로 인한 원자재값 상승과, 국내 인건비 상승 등, 온통 공사비 상승 요인들뿐인데, 이를 조합원들이 떠안게 되는 현상이 벌어지고 있다”면서 “이런 때일수록 해당 지역에 진정성을 갖고 있는 건설사, 다양한 건설경험을 갖고 있는 건설사를 선택하는 지혜가 필요하다”고 분석했다.   이 가운데 서울 송파구 거여 2-1구역 재개발사업이 ‘사업비 450억원 절감’이라는 신화적 성과를 남기고 해산 절차에 들어갔다. 지난해 1945가구의 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’로 입주를 완료한 거여 2-1구역은 조합해산을 위해 그간의 사업비 내역을 정산한 결과, 사업비 절감액 450억원이고 이를 환산하면 조합원 개인당 약 6000만원의 분담금이 절감됐다.   이와 달리 조합원 부담이 크게 늘어난 사례도 있다. 부산 수영구의 한 재건축 조합원 A씨는 현재 전용 84㎡ 아파트를 소유하고 있는데, 공지된 재건축 분담금을 확인하고 놀랐다. A씨가 소유한 현재 평형과 동일한 평형을 분양 받기 위해서는 7억원이 넘는 분담금을 내라는 통보였다. A씨는“10년 넘게 재건축만을 기다리며 살아왔는데, 집을 파는 것도 아닌데 7억원의 추가자금이 필요하다니 앞이 막막하다”고 토로했다.   극적으로 대비되는 두 현장에서 보듯이 시공사의 관리 능력이 조합원의 부담과 성취를 결정하고 있다. 도시정비사업 업계에서는 “사업비 절감의 비결은 수많은 비용 항목에 대한 정확한 분석과 그에 대한 과감한 절감 조치”라면서 “해당 사업비가 정말 필요한 것인지, 관련 근거는 무엇인지 파고들어 실제 필요치 않은 비용 항목이 확인되면 담판을 통해 과감히 줄여 나가는 노력을 하는 시공사를 선택해야 한다”고 설명했다.   서울 성북구에서 진행되는 한 재개발사업 현장의 조합원은 “우리에게는 가장 중요한 것이 최소한의 부담으로 최대한 빨리 우리의 아파트에 입주하는 것이 아니겠는가”라며 “아무리 집값이 떨어지고 있는 시대라고는 하지만 현실적인 부담을 줄이는 방식을 선택하는 시공사가 제때, 제대로 건설에 책임을 다 해주길 기대한다”고 말했다.   이 같은 현실을 긍정적으로 극복해 가기 위해서는 건설사가 해당지역에 대해 오래전부터 관심을 갖고 적극적 투자의지를 지니고 있는 것이 기본이라는 것이 업계의 시각이다. 일단 수주하기 위해 관심 없던 지역에 툭 던지듯 입찰하는 건설사로는 지금처럼 여건이 어려워질 때 지속적이고 안정적인 사업유지가 힘들어 질 수도 있다는 지적이다.   종합적인 경제상황에 대한 판단과 조직 및 물자 관리가 가능한 안정적인 시공사가 현실적 리스크 관리를 합리적으로 진행하면서 조합원의 권익을 지켜주는 것이 장기적으로 도시정비사업이 활성화될 수 있는 길이다. 조합과 조합원이 ‘관리 능력’을 검증받은 시공사, 자신들을 고객으로 생각하고 배려할 수 있는 시공사, 다양한 방면의 건설 경험을 통해 곳곳에서 발생할 수 있는 리스크에 잘 대응할 수 있는 시공사를 선택하는 것이 더욱 중요해진 시점이다.    박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)위기관리 부동산 공사비 상승 위기관리 능력 건설경기 침체